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        聚焦房企“中報季” 一線房企業績普遍下滑

        2022-09-09 08:19:39來源:城市金融報  

        又是一年“中報季”。

        隨著房企密集發布中期業績預告,過往的高增長不再,取而代之的是業績的集體下滑、虧損。大部分房企2022年上半年的業績下滑明顯,多項經營指標不盡如人意。在業績發布會上,多位房企負責人表示,目前樓市已經在筑底階段,確保交付質量成重中之重。

        那么,房企中報呈現什么特點?業內對下半年具體走向如何看?

        一線房企業績普遍下滑

        截至8月31日,東方財富Choice數據顯示,有120家A股房地產上市公司披露了2022年半年報,其中有38家公司凈利潤為虧損狀態,84家公司凈利潤同比下滑。同時,還有包括恒大地產、新力控股在內的多家房企未能按時完成半年報披露工作。

        根據中國指數研究院發布的房企銷售業績數據顯示,2022年1-8月,TOP100房企銷售額均值為477.6億元,同比下降46.2%,降幅較上月收窄1.1個百分點;其中銷售額超千億房企10家,較去年同期減少14家;超百億房企96家,較去年同期減少48家。TOP100房企權益銷售額均值為343.4億元,權益銷售面積均值為227.6萬平方米,同比分別下降47.6%和51.2%。

        同樣,在房企發布的半年報財務數據中,也反映出了目前房企整體經營呈壓的狀態。

        中海地產的中報提到,“在國內經濟與居民收入增長預期轉弱的形勢下,疊加房企債務不斷出現違約,自2021年7月至2022年6月,國內商品房銷售額連續12個月單月同比下降,經歷了自1998年商品房制度改革以來最長的下跌周期。”

        在業績整體縮減、營業收入縮減的情況下,放棄對規模的過度追求,?,F金流、保持合理的利潤、控制負債成為大部分房企的主要經營思路。

        國企、央企方面,諸如中海地產、保利發展等企業,從各項業績指標來看優勢明顯。相比之下,民企分化加劇,頭部陣營明顯減少。東方財富Choice數據顯示,有8家A股上市公司上半年凈利潤虧損達10億元以上,包括金科股份、陽光城等上市房企。其中藍光發展巨虧52.48億元、陽光城巨虧36.23億元、中天金融巨虧30.13億元。

        四大原因致虧

        在超60份上市房企發布的業績預告中,導致房企業績集體下滑或虧損的原因主要指向四個方面:疫情疊加市場下行導致銷售遇阻結算收入減少、結轉項目毛利低導致毛利率大幅下降、計提的資產減值規模增加以及外匯波動造成凈匯兌損失。

        其中,金科股份、榮盛發展、碧桂園、旭輝控股等26家房企均在業績預告中提及到疫情和市場下行因素導致工程進度出現延遲,進而導致上半年收入確認金額下降。

        招商蛇口、華僑城A、華遠地產、中華企業等10家房企在業績預告中表示利潤下降原因是地產業務毛利減少導致毛利率同比下降。

        相比上述兩項常規原因,今年上半年導致房企虧損原因中,不少企業提到了匯兌損失。例如,碧桂園、旭輝控股、時代中國、正榮地產、雅居樂等超15家房企在其業績預告中提到匯兌損失這一利潤下降或虧損原因。

        植信投資研究院資深研究員馬泓表示,匯兌損失跟人民幣兌美元匯率貶值有關。今年下半年房企還有130多億美元到期的離岸美元債,相較于發行階段的匯率水平而言,承擔了更多的匯兌風險。盡管匯兌損失占整體凈利潤的比例比較小,但考慮到當前房企流動性比較緊張,因此增加了房企的財務壓力。

        此外,業績下滑或虧損的原因中,提到計提資產減值規模增加的房企也不在少數,同樣也包括了碧桂園、旭輝控股、弘陽地產、建業地產等相關企業。

        對此,馬泓認為,主要是部分出險企業,通過降價促銷的方式推動銷售回款提速,因此很多房企計提資產減值。今年上半年延續了去年下半年以來的情況,整體購房者信心偏弱,房價預期也大都看低,因此這是在綜合評估銷售回款和資產規模之后做出的評估。

        業內:短期承壓中長期向好

        從數據上看,房企的銷售困境上半年仍未好轉。不過,近日住建部、財政部、央行以及地方政府等相關部門均出臺多項政策措施,通過政策性銀行專項借款方式,鼓勵和支持困難項目建設交付;房企層面,8月23日,龍湖一筆15億元中期票據公告發行,中債信用增進公司提供全額擔保增信支持,意味著民營房企融資取得新的進展……種種跡象正在表明,房企紓困正在逐步取得進展,市場信心也將逐步修復,房地產市場將會迎來穩定發展。

        多位房企高管認為,當前房地產市場已經筑底,市場信心逐步恢復,雖然短期市場依然承壓,但對中長期市場向好有信心。對于投資策略,多位高管表示,公司將堅持量入為出、現金流第一的原則,根據現金流情況安排投資結構。對于收并購計劃,多位高管表示,會積極主動廣泛接觸收并購機會,同時嚴謹慎重做預判和決策。

        談及下半場市場格局演化趨勢,中國海外發展董事局主席顏建國提出了“三個分化”:一是市場分化,一二線和強三線城市將是主戰場;二是行業分化,房企數量將大幅減少,行業集中度將顯著提升;三是企業分化,行業容錯率下降,精準管理能力強、產品與服務口碑好的企業才能在競爭中勝出。

        萬科總裁祝九勝坦言,短期來看,房企毛利率承壓仍會是普遍現象。長期來看,房地產的毛利率終究要回到社會平均水平。只有那些能夠深刻洞察客戶需求,經營效率能夠提升的房企,能夠取得高于平均的回報。

        美的置業執行董事兼副總裁王全輝則表示,下半年在投資方面會更多考慮現有手上的土地資源以及合作項目的安全問題,在新增土地上投入精力會比較少,在合作項目會投入比較大,確保合作項目的安全、按時交付。

        龍湖集團董事長吳亞軍則表示,房地產市場整體會從西部往東部走、從二三線城市往一線城市、強二線城市走,從一個洼地形成一個新高地。所以結構性機會還有,關鍵在于能不能抓到這個機會。

        責任編輯:hnmd003

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